上海住宅物业管理新规：业主和业委会需要关注的五个变化

一、业主大会可以线上表决，程序和门槛仍须依法落实

新规允许业主大会会议通过集体讨论、书面征求意见或互联网方式举行。采用互联网方式表决的，应通过上海市统一的物业管理监管与服务信息平台进行；对确实无法通过互联网参与的业主，应提供书面表决方式。

线上投票改变的是参与方式，不代表表决门槛降低。需分别核对会议参与门槛和具体事项的通过比例，并留存通知、议题、投票记录和结果公告。不同共同决定事项适用的表决规则可能不同，应结合《民法典》第二百七十八条和规定文本逐项确认。

二、业委会未能成立或换届，可组建物业治理委员会

符合业主大会成立条件但未能在规定期限内选举产生首届业委会，或业委会任期届满、符合提前换届条件却未能按期完成换届的，街道办事处或乡镇人民政府应依法组建物业治理委员会。

物业治理委员会由街镇、居（村）委会、业主及相关单位代表组成，业主代表人数不得低于总人数的二分之一。其任期一般不超过一年，经区政府同意可延长，但最长不超过两年；业委会依法成立后，物业治理委员会自行解散。它是解决治理空档的过渡安排，不是业委会的永久替代机构。

三、公共收益应专户管理、单独列账

利用电梯、公共场地等业主共有部分经营取得的收入，扣除合理成本后属于业主共有。新规进一步要求以物业管理区域为单位开立专门账户、单独列账，并将相关收入纳入业委会年度报告和财务审计内容。

公共收益与专项维修资金的来源、用途和管理方式不同，不能混为一谈。业主关注公共收益时，可依法核查账户及收支明细、经营合同、成本凭证、定期公开的财务报告、审计报告和相关业主大会决议。

四、业委会委员履职边界更加明确

新规明确了委员不得实施的行为，包括拒绝或拖延移交物业管理资料、擅自使用业主大会或业委会印章、伪造表决票或签名、非法收受利益及损害业主共同利益等。涉嫌违规应依据事实、证据和法定程序处理，不能仅凭个别质疑直接作出认定。

业主发现相关问题，可保存原始文件、会议记录、资金流水、公告及沟通记录，并通过业主大会、属地街镇等合法途径提出监督诉求。

五、物业费争议仍应回到合同和具体履行情况

物业服务企业依约提供服务的，业主不能仅以未接受或无需接受服务为由拒付物业费；逾期未付的，物业服务人可以催告，并依法提起诉讼或申请仲裁。但物业服务企业不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催缴。

欠缴物业费本身不等于被列入失信被执行人名单。是否采取执行措施，须经过相应法律程序并符合执行规则的法定条件。具体争议应结合物业服务合同、服务记录、费用明细和沟通凭证分析。

结语：以规则和记录推动小区共同治理

新规为线上参与、业委会缺位过渡和共有资金管理提供了更清晰的制度安排。业主应依法参与共同决定并保存表决和财务材料；业委会应依规履职、规范档案与资金管理；物业服务企业应按合同提供服务并依法公开相关信息。

本文依据修改后的《上海市住宅物业管理规定》及《中华人民共和国民法典》相关条文整理。查看上海市政府关于规定修改的发布信息 ↗